In einer Hausgemeinschaft ist die Höhe der Eigentumsanteile von entscheidender Bedeutung.
Sie ist nämlich nicht nur für das Stimmrecht maßgeblich, sondern sie dient auch als
Berechnungsschlüssel bei der Aufteilung der anfallenden Immobilienkosten. Wer Eigentum hat
oder über die Anschaffung von Eigentum nachdenkt, der sollte sich daher mit dem Thema
„Nutzwertgutachten“ auseinander setzen. Dabei ist nicht entscheidend, ob es sich bei der
Immobilie um einen Alt- oder Neubau handelt oder ob die Immobilie gewerblich oder zu
Wohnzwecken genutzt wird. Der nachfolgende Artikel beschäftigt sich mit dem
Nutzwertgutachten und erläutert mögliche Abstriche und Zuschläge. Außerdem wird der
Zusammenhang des Nutzwertgutachtens mit der Parifizierung erklärt.
Inhaltsverzeichnis
Das Nutzwertgutachten
Ein Nutzwertgutachten ist ein begründetes Urteil eines Sachverständigen, welches Aufschluss
über den Nutzwert eines Immobilienteiles gibt. Der Nutzwert wiederum bestimmt das Verhältnis
der Eigentumsanteile untereinander. Dieses Verhältnis ist in der Regel maßgeblich für die
Abstimmungsverhältnisse im Haus und dient gleichzeitig als Schlüssel zur Verteilung etwaiger
Betriebs- oder Nebenkosten.
Als Parifizierung wird der Vorgang zur Berechnung des Nutzwertes bezeichnet. Die Parifizierung
muss durch einen berechtigten Sachverständigen durchgeführt werden. Häufig handelt es sich
dabei um einen Architekten. Der Begriff des Nutzwertgutachtens wird oftmals mit der
Parifizierung gleichgesetzt.
Anwendungsfälle
In der Praxis entstehen Eigentumshäuser für mehrere Wohnparteien regelmäßig durch eine
Zusammenarbeit von verschiedenen Bauherren. Diese teilen sich die Arbeit und die Kosten oft
quotal, das heißt die Kosten werden prozentual aufgeteilt. Der Vorteil ist dieser Verfahrensweise
liegt in der einfachen Handhabung und somit in der effizienten und schnellen Abwicklung.
Problematisch wird es jedoch dann, wenn das fertig gestellte Haus verkauft werden soll.
Potentielle Käufer erwarten, dass die Anteile am Haus partifiziert sind und sie somit Auskunft
über den Eigentumsanteil haben. Dieser ist für mögliche Käufer maßgeblich für eine
Kaufentscheidung, da der eigene Nutzwert schließlich auch zur Aufteilung der laufenden Kosten
dient.
Eine rasche Parifizierung liegt somit also auch durchaus im Interesse der Bauherren, die das
Eigentumshaus verkaufen wollen. Dieser Fall ist nur ein Beispiel eines Anwendungsfalles. In der
Praxis ist die Erstellung eines Nutzwertgutachtens auch in anderen Fällen vorteilhaft.
Das Verfahren
Die Ausgangsgrundlage für die Erstellung eines Nutzwertgutachtens ist die Nutzfläche einer
Wohnung sowie zugehörige weitere Nutzflächen (unter anderem Abstellräume, Kellerräume,
Terrassen oder Gärten). Nach einer Vermessung werden für besondere Situationen Zu- und
Abschläge berücksichtigt.
Abschläge werden beispielsweise für die Lage im Erdgeschoss (-10%), für die Lage im Keller (-
10%), für Straßenlage (-10%) oder Dachschrägen (-10%) angenommen. Außerdem werden
geringere Abschläge für ein kombiniertes Bad mit WC (-2,5%) oder einen fehlenden Vorraum (-
2,5%) festgesetzt.
Zuschläge werden hingegen bei vorteilhaften Situationen berücksichtigt. Dazu gehören unter
anderem eine Ecklage (+10%), eine Terrasse (+10%) oder ein zusätzliches Bad oder WC (+5%).
Fazit
Das Nutzwertgutachten gehört zu den erforderlichen und wichtigen Dokumenten des
Immobilienkaufes. Aufgrund seiner besonderen Bedeutung wird es daher auch häufig in den
Kaufvertrag integriert oder als Anlage dazu aufgenommen. Wer Eigentum verkauft oder erwirbt,
der sollte über eine ähnliche Verfahrensweise nachdenken.
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